Private Markets
Der neue Immobilienzyklus: Warum veränderte Sichtweisen entscheidend sind
7 min zu lesen 7 Apr. 25
Auf den Immobilienmärkten ist es seit dem letzten Zyklus zu einigen grundlegenden Veränderungen gekommen. Einige davon sind gut dokumentiert – wie die globale Disruption im Büro- und Einzelhandelssektor –, andere sind weniger offensichtlich, z. B. eine veränderte Sichtweise von Immobilieninvestitionen.
Eine der wichtigsten Änderungen, die ich in den letzten 20 Jahren beobachtet habe, betrifft das Denken von Investoren. Lange Zeit konzentrierten sich Immobilienanleger auf Investitionen in Logistik-, Büro- und Einzelhandelsgebäuden, deren Spezifikationen sich nicht stark unterscheiden. Das funktionierte gut an einem Markt mit stabilen strukturellen Faktoren. Das Phänomen, das diesen Markt erschütterte, war das Aufkommen von Online-Handel und Telearbeit, was während der Corona-Pandemie beschleunigt wurde. Dadurch änderte sich nicht nur der Platzbedarf, sondern auch die Art des Platzes und der Ort, an dem er benötigt wurde. Jetzt, wo Künstliche Intelligenz an Fahrt gewinnt, eröffnete die Nachfrage nach verschiedenen Arten von Immobilien wie beispielsweise Rechenzentren eine zusätzliche Dimension und bringt eine immer breitere Palette von Investitionsmöglichkeiten mit sich.
Dieses Ausmaß an Veränderungen in einem relativ kurzen Zeitraum hat die Immobilienanleger dazu veranlasst, sich Gedanken über die Bestimmungsfaktoren der Wertentwicklung von Investitionen zu machen. Aus diesem Grund achten Anleger heute viel stärker auf strukturelle Trends, um ihre laufenden Erträge zu steigern, und suchen nach Anlagestrategien, die diese Faktoren nutzen. Die Voraussetzung dafür ist, dass man versteht, wie sich die Dynamik auf einzelne Immobilienmärkte auswirkt, wobei sich die Chancen oft je nach Land oder Stadt unterschiedlich darstellen.
Veränderte Sichtweisen
Generell scheint sich die Wahrnehmung der Rolle von Immobilienanlagen zu verändern. In einer vereinfachten Sicht wird bei Immobilien als reales Asset mit enger Verbindung zur Realwirtschaft der Vermieter über Mietsteigerungen als Nutznießer des Wirtschaftswachstums verstanden. Es setzt sich jedoch zunehmend die Erkenntnis durch, dass Immobilien selbst ein integraler Bestandteil der Wirtschaft sind. Dies zeigt sich an hochwertigen Mietwohnungen, zu deren Schaffung privates Kapital beiträgt, wie an der Vielzahl anderer Gebäude, welche die Wirtschaft benötigt, um gut funktionieren zu können. Unsere britische Logistikplattform Active Growth Logistics Partnership (AGLP) beherbergt beispielsweise 630 kleine und mittlere Unternehmen, die Kommunen im ganzen Land bedienen.
Die Anlageklasse kann nicht nur ein Nutznießer des Wirtschaftswachstums sein, sondern auch dieses wirksam fördern. Nachweisen lässt sich das anhand des Multiplikatoreffekts großer, auf Entwicklung angelegter Sanierungsprojekte. Laut einer Studie der Urban Regeneration Alliance führt jedes in die Stadterneuerung investierte Pfund zu durchschnittlich 4,23 Pfund Nachfrage in der Gesamtwirtschaft1. Dies geschieht in Form der Schaffung von Arbeitsplätzen, erhöhter lokaler Ausgaben und des Wachstums von Unternehmen.
Die Regierungen erkennen inzwischen die erneute Bedeutung des privaten Kapitals als Katalysator und Motor des Wirtschaftswachstums. Viele reife westliche Volkswirtschaften stehen unter erheblichem Druck, das Wachstum anzukurbeln, insbesondere im Vergleich zur wachstumsfreundlichen Agenda von US-Präsident Donald Trump.
Investitionen in Immobilien und Infrastruktur sind ein bewährtes Mittel zur Förderung des Wirtschaftswachstums, das häufig über staatliche Anleihen finanziert wird. Vielen Regierungen fehlt jedoch der fiskalpolitische Spielraum dazu, was durch die heutigen höheren Kapitalkosten noch verschärft wird. Daher erscheint es heute umso dringlicher, mit langfristig orientiertem Privatkapital zusammenzuarbeiten, um das Wachstum zu fördern.
Für Immobilienanleger dürfte dieser Zusammenhang von Bedeutung sein, während wir in einen neuen Zyklus eintreten, der neue, skalierbare Möglichkeiten für Investitionen in die Häuser und Gewerbegebäude schafft, die unsere Gesellschaft braucht.
Neugestaltung der Stadtzentren
Die Immobilienmärkte haben nach einer Zeit weltweiter Marktverwerfungen eine Phase der Stabilität erreicht, in der die Aktivität der Investoren wieder zunimmt. Mit den Veränderungen in der Art und Weise, wie wir leben und arbeiten, ändert sich als Reaktion darauf auch die Nutzung unserer Städte – insbesondere unserer Stadtzentren. Gleichzeitig sorgt die erneute Urbanisierung, vor allem das Wachstum der Metropolen, für eine verstärkte Dynamik und konkurrierende Raumansprüche.
Dies bietet eine historische Chance zur Neugestaltung der Stadtzentren, um ein urbanes Umfeld zu schaffen, das der heutigen und künftigen Nachfrage gerecht wird. Die damit verbundenen Anlagemöglichkeiten reichen von der Entwicklung neuer Gebäude über die Umnutzung und Aufwertung älterer Gebäude bis hin zu ehrgeizigeren Sanierungsprojekten. Privates Kapital spielt bei der Finanzierung dieses Wandels eine wichtige Rolle und hat das Potenzial, die lokale Wirtschaft erheblich zu verändern.
Beispielsweise hat die Finanzierung des Rochdale Riverside-Entwicklungsprojekts im Großraum Manchester durch M&G in Form eines inflationsgebundenen Mietvertrags mit Laufzeit von 35 Jahren an den Stadtrat von Rochdale dazu beigetragen, eine langfristige Abwärtsspirale aus rückläufigen Besucherzahlen und Verbraucherausgaben im Stadtzentrum umzukehren. Nach seiner Fertigstellung im April 2020 soll das Projekt Schätzungen der Stadtverwaltung zufolge jährlich 2,1 Millionen zusätzliche Besucher und 150 Millionen Pfund an Einzelhandelsumsätzen einbringen. Insgesamt wurden durch das Projekt 1.450 Arbeitsplätze in der Region geschaffen und über einen Zeitraum von fünf Jahren eine zusätzliche Bruttowertschöpfung von schätzungsweise 22 Mio. GBP für die lokale Wirtschaft erzielt. Darüber hinaus wurden rund 40 % der Bauarbeiter aus dem örtlichen Umfeld eingestellt.
Ebenso wichtig wie die Rolle privaten Kapitals ist der richtige politische Rahmen, um Investitionsentscheidungen zu unterstützen. Dies zeigt sich in Großbritannien, wo die Regierung den bürokratischen Aufwand für die Erteilung von Baugenehmigungen verringern will, was dazu beitragen dürfte, Wohnungsbau- und andere wichtige Entwicklungsprojekte zu beschleunigen. In Australien wurden neue steuerliche Anreize zur Förderung von „Build to Rent“-Entwicklungen eingeführt, womit Immobilienanlagen als Lösung für die gesellschaftliche und politische Herausforderung der Unterbringung einer wachsenden Bevölkerung anerkannt werden.
Nutzerzentrierte Immobilienstrategien
Die Neugestaltung der Städte, um diese fußgänger- und fahrradfreundlicher zu machen und mehr Wohn- und Freizeitflächen einzubeziehen, ist ein wesentlicher Bestandteil des Wandels. Die Bereitstellung von Büroflächen, die den Bedürfnissen moderner Nutzer entsprechen, ist ein weiterer Eckpfeiler.
Obwohl die Märkte für Büroimmobilien in den letzten Jahren mit einem schwierigen Umfeld konfrontiert waren, speziell in den USA, blieb die Nachfrage der Nutzer in vielen Städten nach erstklassigen Büros mit Fokus auf Qualität und Umfang der Ausstattung sowie auf Co-Working-Flächen robust.
Hochwertige Büroimmobilien wie unser Büroturm Centropolis in Seoul weisen weiterhin eine sehr gute Wertentwicklung auf, die durch die hohen Besucherzahlen in den asiatisch-pazifischen Märkten unterstützt wird. Das LEED-Gold (Leadership in Energy and Environmental Design)-zertifizierte Gebäude bietet verschiedene Annehmlichkeiten zur Förderung von Gesundheit und Wohlbefinden, darunter getrennte Wellnessbereiche für Männer und Frauen, einen Pflegeraum und Zugang zu gemeinsamen Dachflächen sowie Ladestationen für Elektroautos und einen Mitfahrservice. Das Gebäude trägt auch zur Erhaltung des kulturellen Erbes der Stadt bei, indem es die Überreste von Häusern aus dem 16. und 17. Jahrhundert, die beim Bau des Gebäudes freigelegt wurden, in einem öffentlichen Museum im Untergeschoss zugänglich macht.
Angesichts der steigenden Nachfrage, die durch die Zunahme von den Firmen geforderter Mindestbürotage in vielen Märkten unterstützt wird, bietet die Umnutzung von gut gelegenen älteren Bürogebäuden in Stadtzentren eine große Chance für Wertsteigerungen. In anderen Fällen kann die Umwandlung älterer Bürogebäude in neue Wohnungen oder andere produktive Nutzungen die beste Lösung für die Bedürfnisse der Menschen bieten – und das beste Renditepotenzial für Anleger, die Assets neu zu konzipieren und umzunutzen vermögen. In Paris ermöglichte die Umstrukturierung eines unterbelegten Bürogebäudes nach einer erfolgreichen Baugenehmigung durch BauMont Real Estate – an der M&G im November eine Mehrheitsbeteiligung erwarb – die Umwandlung des Gebäudes in einen spezialisierten Bildungsbereich. Das gesamte Gebäude wurde anschließend an eine führende Bildungsgruppe vermietet und verkauft, was den Investoren eine hohe Rendite einbrachte.
Der Wandel in den Städte betrifft auch Einrichtungen, welche die wachsende Nachfrage nach immer schnelleren Lieferungen befriedigen. Ein exponentielles Wachstum in diesem Bereich ist bereits durch Lieferroboter in den Straßen von Milton Keynes und jetzt durch Drohnenversuche in Darlington in Nordostengland erkennbar. Allein für die Zustellung von Speisen zum Mitnehmen ist ein Netz von Stationen in der Nähe von Wohngebieten erforderlich. Die Paketzusteller haben jedoch Schwierigkeiten, geeignete Räumlichkeiten in der Nähe der Stadtzentren zu finden, da weite Teile von Gewerbegebieten für Wohnzwecke umgewidmet wurden. Während sich die Städte weiterentwickeln, wird die Möglichkeit zum Angebot von Lösungen und damit zur Nutzung dieser fundamentalen Trends im Fokus von Investoren stehen.
Chancen gezielt nutzen
Wenn wir den heutigen Markt betrachten, sehen wir einige Chancen, die durch strukturelle Trends unterstützt werden. Die Bereitstellung von mehr Wohnraum in allen Formen ist nach wie vor eine der Hauptprioritäten für private Kapitalgeber, was durch das chronische Missverhältnis von Angebot und Nachfrage auf den Märkten weltweit untermauert wird. Trends wie die steigende Zahl internationaler Studenten, die ein englischsprachiges Hochschulstudium anstreben, treiben das Wachstum in bestimmten Bereichen wie z. B. Studentenwohnheimen insbesondere in Europa voran und eröffnen Spielraum für mehr private Investitionen. Die Nutzung lokaler Marktkenntnisse ist nach wie vor von entscheidender Bedeutung, um diese Chancen zu nutzen.
Nach den erheblichen Verwerfungen auf den Immobilienmärkten zeichnen sich in der Anlageklasse einige interessante Entwicklungen ab, die attraktive Möglichkeiten für Investoren bieten. Ausgehend von dieser Marktlage könnten Anleger daher attraktive Renditen erzielen und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zum Wirtschaftswachstum und zur Bereitstellung von Lösungen für die Gesellschaft insgesamt leisten.
Der Wert eines Investments kann sowohl fallen als auch steigen. Dies führt dazu, dass Preise steigen und fallen können, und Investoren bekommen möglicherweise weniger zurück, als sie ursprünglich investiert haben. Die frühere Wertentwicklung stellt keinen Hinweis auf die künftige Wertentwicklung dar. Die in diesem Dokument zum Ausdruck gebrachten Ansichten sollten nicht als Empfehlung, Beratung oder Prognose aufgefasst und nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf eines bestimmten Wertpapiers betrachtet werden.