Asien-Pazifik im Wandel: Wachstumstreiber für den Living Sektor

Investitionen in den Wohnimmobiliensektor¹ im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) gewinnen an Dynamik, da sich die Urbanisierung beschleunigt und staatliche Initiativen institutionelle Investitionen in Mehrfamilienhäuser fördern. Angesichts zahlreicher struktureller Veränderungen in der APAC-Region erwarten wir, dass der Sektor vor einem neuen Wachstumsschub steht, der überdurchschnittliche Chancen und Renditepotenziale birgt. Im Folgenden betrachten wir fünf wichtige Trends, die auf eine steigende langfristige Nachfrage und erhebliche Renditechancen im Wohnimmobiliensektor hindeuten.

1. Lohnanstieg in Japan stützt Wachstum der Wohnungsmieten

Die robuste Wirtschaft und die stabilen Einkommen in Japan haben lange Zeit die Position des Landes als führender Standort für Investitionen im Wohnimmobiliensektor in der APAC-Region gefestigt, auf den über 70 % des Marktanteils in der Region entfallen. Allerdings zeichnet sich aufgrund zunehmender Inflation, hoher Fluktuation am Arbeitsmarkt, Umstrukturierungen in Unternehmen und steigender Löhne eine grundlegende Veränderung bei den Aussichten für das Mietwachstum ab. Dies dürfte sich mittelfristig positiv auf die Kapitalisierungsraten und Risikoprämien bei Immobilien auswirken.

In den letzten drei Jahren hat sich der Arbeitskräftemangel verstärkt und die Wohnungskosten sind stetig gestiegen, was zu einer strukturellen Zunahme der Fluktuation am Arbeitsmarkt sowohl bei jungen als auch bei älteren Arbeitnehmern führte.

Vor diesem Hintergrund mussten die Unternehmen die Löhne erhöhen, um Arbeitskräfte anzuwerben und zu halten. Die Grundlöhne sind drei Jahre in Folge gestiegen und der Zuwachs dürfte 2025 mit 3,7 % den höchsten Stand seit 1991 erreichen². Dieser Aufwärtstrend hat zusammen mit dem Inflationsdruck zu einem deutlichen Anstieg der Mieten für Mehrfamilienhäuser geführt. So stiegen in Tokio die Mieten im ersten Quartal 2025 um rund 7 % gegenüber dem Vorjahr, nach einem Plus 6 % im Jahr 2024.

Der Anstieg bei Löhnen und Mieten dürfte sich fortsetzen, wobei das Mietwachstum voraussichtlich doppelt so hoch ausfallen wird wie in den letzten zwei Jahrzehnten (1-2 % jährlich³). Die Bank of Japan rechnet mittelfristig mit einer nachhaltig positiven Wechselwirkung zwischen Löhnen und Preisen, die durch Änderungen in den Preisstrategien der Unternehmen angekurbelt wird. Aus unserer Sicht bieten japanische Mehrfamilienhäuser eine attraktive Mischung aus stabilen Renditen und attraktiven Aussichten auf Mietwachstum und gehören damit zu den interessantesten Sektoren in der APAC-Region.

„Der Anstieg bei Löhnen und Mieten dürfte sich fortsetzen, wobei das Mietwachstum voraussichtlich doppelt so hoch ausfallen wird wie in den letzten zwei Jahrzehnten (1-2 % jährlich).“
 

Trotz der jüngsten Zinserhöhungen und damit verbundener Sorgen der Anleger in Bezug auf die Asset-Bewertungen und den Anstieg der Mietrenditen überwiegt der Optimismus hinsichtlich stabiler oder möglicherweise sinkender Mietrenditen für Mehrfamilienhäuser. Unserer Ansicht nach wird der prognostizierte Anstieg des langfristigen Mietwachstums um 100 bis 200 Basispunkte den geschätzten Anstieg der Zinsen⁴ um 100 Basispunkte ausgleichen und die gestiegenen Renditeerwartungen der Anleger erfüllen.

2. Das investierbare Universum im Bereich Wohnimmobilien hat sich erheblich erweitert, was die Liquidität erhöhen dürfte. 

Insgesamt hat sich das Anlageuniversum im Bereich Wohnimmobilien in den entwickelten APAC-Ländern – also Japan, Australien, Südkorea und Singapur – in den letzten fünf Jahren erheblich vergrößert. Dadurch haben sich sowohl die Liquidität als auch der Zugang für Anleger verbessert. 

Zwischen 2020 und 2024 haben die durchschnittlichen jährlichen Investitionen in diesem Sektor auf 10 Mrd. US-Dollar zugelegt, was einen deutlichen Anstieg gegenüber den 6 Mrd. US-Dollar zwischen 2012 und 2019 darstellt⁵. Der Investitionsschub ist auf das hohe Wachstum in expandierenden Sektoren und das gestiegene Interesse institutioneller Anleger zurückzuführen. Denn der Markt für Mietwohnungen in institutioneller Qualität floriert aufgrund zunehmender Migration und unterstützender staatlicher Politik.

„Der Investitionsschub ist auf das hohe Wachstum in expandierenden Sektoren und das gestiegene Interesse institutioneller Anleger zurückzuführen. Denn der Markt für Mietwohnungen in institutioneller Qualität floriert aufgrund zunehmender Migration und unterstützender staatlicher Politik.“
 

In Australien ist der Markt für Mietwohnungen (Build to Rent, BTR) rapide gewachsen. Sein heutiges Volumen einschließlich in Entwicklung befindlicher Projekte wird auf fast 30 Mrd. US-Dollar geschätzt. Dies entspricht einem Wachstum um mehr als das Fünffache in den letzten fünf Jahren. Dabei wird die Zahl der Mietwohnungseinheiten bis Ende 2025 voraussichtlich 15.000 erreichen, gegenüber 1.700 vor fünf Jahren⁶.

In ähnlicher Weise hat sich der Sektor für zu diesem Zweck gebaute Studentenunterkünfte in Australien in den letzten zehn Jahren verdoppelt – er umfasste 2024 mehr als 130.000 Zimmer⁷. Allerdings ist dieser Sektor nach wie vor weitaus kleiner als beispielsweise in Großbritannien, wo es über 700.000 Zimmer in Studentenunterkünften gibt⁸.

Auch in Südkorea entwickelt sich der Bereich Wohnimmobilien rasant, wobei Mehrfamilienhäuser und „Co-Living“-Projekte (Apartmentkomplexe mit gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen) an Dynamik gewinnen. Nach der erfolgreichen Einführung erster Projekte zwischen 2016 und 2019 hat sich der Bestand von rund 3.000 Einheiten im Jahr 2020 auf fast 7.000 Einheiten bis 2023⁹ mehr als verdoppelt. Das Interesse institutioneller Investoren an diesem Sektor ist parallel dazu gewachsen und dürfte sich weiter beschleunigen.

Angesichts dieser Veränderungen haben Core-Immobilienfonds im asiatisch-pazifischen Raum ihren Anteil an Wohnimmobilien in ihren Portfolios in den letzten fünf Jahren von 11 % auf 16 % erhöht¹⁰. Diese Entwicklung birgt unserer Ansicht nach beträchtliche Chancen für eine weitere Expansion, da die Fonds ihr Engagement in Büroimmobilien, die derzeit noch 35 bis 40 % ihres Portfolios ausmachen, schrittweise reduzieren. Im Vergleich dazu machen Wohnimmobilien 25 bis 30 % der institutionellen Portfolios in Europa und den USA aus, was auf ein beträchtliches Wachstumspotenzial im Wohnimmobiliensektor der APAC-Region hindeutet¹¹.

3. Demografischer Wandel führt zu steigendem Bedarf an Mietwohnungen in Städten

In den entwickelten Ländern der APAC-Region führen der demografische Wandel und Migrationstrends zu einem steigenden Bedarf an einer verbesserten sozialen Infrastruktur und bezahlbarem Wohnraum. Die Geburtenraten sind seit langem rückläufig, sind aber nach der Corona-Pandemie nochmals stark gesunken. Um das Wirtschaftswachstum aufrechtzuerhalten und anzukurbeln, verstärken die Regierungen daher ihre Bemühungen, mehr Menschen im erwerbsfähigen Alter in die Städte zu holen. 

Australien hat beispielsweise die jährliche Aufnahme qualifizierter Einwanderern um etwa 50 % erhöht, um dem Arbeitskräftemangel entgegenzuwirken¹². Südkorea erweitert unterdessen die Arbeits- und Migrationsmöglichkeiten für Hochschulabsolventen. Dazu gehört die Einführung eines „Top-Tier“-Visumsystems¹³, mit dem ausländische Einwanderer angezogen werden sollen (unter anderem mit dem Ziel, bis 2027 rund 300.000 internationale Studenten zu gewinnen).

Gleichzeitig haben die jüngsten Änderungen der US-Einwanderungspolitik, die zu vermehrten Visumsentziehungen und strikterer Durchsetzung der Vorschriften geführt haben, internationale Studenten dazu veranlasst, ihre Studienpläne in den USA zu überdenken und stattdessen Alternativen in entwickelten Ländern der APAC-Region wie Australien zu prüfen.

Diese Dynamik unterstreicht, dass Städte im asiatisch-pazifischen Raum sich schnell anpassen und umfassende Planungs- und Entwicklungsmaßnahmen ergreifen müssen, um den demografischen Wandel und die damit einhergehenden sozioökonomischen Herausforderungen zu bewältigen. Daher ist der strategische Ausbau der sozialen Infrastruktur und des Mietwohnungsbestands in diesen Regionen nicht nur eine Notwendigkeit, sondern beinhaltet auch die Chance, die Vitalität der Städte zu erhöhen und langfristiges Wachstumspotenzial dauerhaft zu erschließen.

„Diese Dynamik unterstreicht, dass Städte im asiatisch-pazifischen Raum sich schnell anpassen und umfassende Planungs- und Entwicklungsmaßnahmen ergreifen müssen, um den demografischen Wandel und die damit einhergehenden sozioökonomischen Herausforderungen zu bewältigen.“

4. Durchbrüche im Gesundheitswesen dürften die Nachfrage nach Seniorenwohnungen erhöhen

Die entwickelten Volkswirtschaften im asiatisch-pazifischen Raum zeichnen sich bereits heute durch die weltweit höchste Lebenserwartung aus. Sie stehen vor weiteren Zuwächsen bei der Langlebigkeit, die durch bemerkenswerte Fortschritte im Gesundheitswesen angetrieben werden. Dies löst eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum aus, der auf die Bedürfnisse einer wachsenden Gruppe gesunder, aktiver Senioren zugeschnitten ist. 

Ein Beispiel für diese Fortschritte ist der Beginn der weltweit ersten Studie zu einem Krebsimpfstoff beim britischen National Health Service (NHS), was das Potenzial innovativer Gesundheitslösungen verdeutlicht. Gleichzeitig signalisieren Änderungen bei den Beiträgen zur Gesundheitsvorsorge in Singapur das Vertrauen in den Einsatz personalisierter Krebsgentherapien.

Unseres Erachtens eröffnet der voraussichtliche Anstieg der Lebenserwartung neue Anlagemöglichkeiten im aufstrebenden Sektor für Seniorenwohnungen der Region. Unterstützt wird dies durch eine strukturelle Nachfrage, die sich aus der im Vergleich zu vor einem Jahrhundert geringeren Zahl von Menschen mit Kindern ergibt, da die Geburtenraten gesunken sind.

„Unseres Erachtens eröffnet der voraussichtliche Anstieg der Lebenserwartung neue Anlagemöglichkeiten im aufstrebenden Sektor für Seniorenwohnungen der Region.“

5. Erhöhte makroökonomische Unsicherheit führt zu stärkerer Diversifizierung von Portfolios

Seit April 2025 haben wechselnde Signale der US-Regierung viele Anleger dazu veranlasst, Diversifizierungsstrategien zu prüfen, um die Auswirkungen möglicher Risiken zu mindern. Anstatt sich nur auf Aktien und Anleihen zu verlassen, konzentriert sich die Portfoliodiversifizierung zunehmend auf Immobilien, Infrastruktur und Rohstoffe. Darüber hinaus erwägen Anleger, Konzentrationen auf Regionen-, Länder- und Währungsebene¹⁴ zu reduzieren, um sich besser gegen Unsicherheiten abzusichern.

Globale institutionelle Immobilienanleger sind überproportional in den USA investiert. Obwohl nur 38 % der Mietimmobilien in Amerika liegen, entfallen 65 % der im MSCI Global Property Fund Annual Index enthaltenen Assets auf Nordamerika. Diese Diskrepanz deutet auf mögliche Vorteile einer Verlagerung des Fokus auf aufstrebende Regionen wie den asiatisch-pazifischen Raum hin.

„Obwohl nur 38 % der Mietimmobilien in Amerika liegen, entfallen 65 % der im MSCI Global Property Fund Annual Index enthaltenen Assets auf Nordamerika. Diese Diskrepanz deutet auf mögliche Vorteile einer Verlagerung des Fokus auf aufstrebende Regionen wie den asiatisch-pazifischen Raum hin.“

Die Kapitalzuflüsse in den Immobilienmarkt der APAC-Region seitens externer Investoren haben sich im ersten Quartal 2025 weiter erhöht. Auf Basis der letzten vier Quartale stieg ihr Anteil an den Gesamtinvestitionen auf 20 % und damit auf den höchsten Stand seit 2020¹⁵.

Ein Großteil dieser Zuflüsse stammt von nordamerikanischen Anlegern, die in den letzten Quartalen eine Neupositionierung in den APAC-Märkten vorgenommen haben. Da diese Ströme anhalten, dürften die Investitionen in den Wohnimmobiliensektor in der APAC-Region weiter an Dynamik gewinnen und vielversprechende Möglichkeiten für Diversifizierung und Wachstum über traditionelle Anlagen mit US-Fokus hinaus bieten.

Ausrichtung auf einen neuen Wachstumsschub

Da der Wohnimmobiliensektor in der APAC-Region unseres Erachtens vor einem neuen Wachstumsschub steht, könnte eine frühzeitige Nutzung struktureller Veränderungen Anlegern attraktive risikobereinigte Renditechancen und Diversifizierungsvorteile bieten, insbesondere angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheit. 

Japan bietet mit seiner traditionellen Stabilität und seinem Potenzial für steigende Mieten attraktive Investitionsmöglichkeiten. Gleichzeitig entwickeln sich auch andere Länder wie Australien und Südkorea sowie vielversprechende Teilbereiche wie Seniorenwohnungen zu interessanten Anlagezielen. 

Mit zunehmender Reife und Diversifizierung dieser Märkte wird das Investitionspotenzial im Wohnimmobiliensektor der Region immer attraktiver und bietet strategische Chancen für Anleger, die in der gesamten APAC-Region Stabilität und Wachstum anstreben.

¹ Diese umfasst Länder wie Japan, Australien, Singapur, Hongkong und Südkorea.
² Rengo, Stand Mai 2025.
³ PMA, Stand: April 2025. 
⁴ Die Renditen japanischer Staatsanleihen sind seit 2022 um 100 Basispunkte gestiegen. Die Bank of Japan hat ihren Leitzins seit März 2024 um 50 Basispunkte angehoben, da die Inflation und die Löhne zu steigen begannen. Während die Leitzinsen 2025 aufgrund der höheren Unsicherheit hinsichtlich der US-Zölle und der globalen Handelspolitik langsamer steigen könnten, will die Zentralbank weiterhin den Leitzins in den nächsten Jahren um weitere 25 bis 50 Basispunkte anheben, sobald die Inflation ihr Ziel von 2 % erreicht.
⁵ Real Capital Analytics, Stand Januar 2025.
⁶ Ernst & Young Research, Stand: Februar 2025.
⁷ Property Council of Australia, „Urbis Student Accommodation Benchmarks“, erstellt in Zusammenarbeit mit dem Student Accommodation Council, (propertycouncil.com.au), November 2024.
⁸ Cushman & Wakefield, „Student Accommodation”, (cushmanwakefield.com).
⁹ Simon Smith, „Seoul Co-living 1H/2024“, (https://www.savills.com.sg/research_articles/166122/216741-0”savills.com.sg), 25. Juni 2024.
¹⁰ ANREV, Stand Mai 2025.
¹¹ MSCI, Stand Mai 2025.
¹² Die Zahl dauerhaft zuwandernder Fachkräfte ist von 89.063 im Zeitraum 2020–2021 auf 132.200 für den Zeitraum 2024–2025 gestiegen. Quelle: Australische Regierung, Innenministerium, „Migration Program planning levels“, (immi.homeaffairs.gov.au), Stand: Oktober 2024.
¹³ Dieses Visum richtet sich an hochqualifizierte internationale Fachkräfte in zukunftsorientierte Branchen wie Biotechnologie, Halbleiter und Sekundärbatterien und beinhaltet ein langfristiges Aufenthaltsrecht sowie die Möglichkeit, nach drei Jahren leicht eine permanente Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Quelle: Jung Min-ho, „Korea to introduce 'top-tier visa' to attract tech experts“, (koreatimes.co.kr), März 2025.
¹⁴ Einer der Faktoren, die in den letzten zwei Jahrzehnten zum Anstieg des US-Handelsdefizits beigetragen haben, war die Stärke des US-Dollars aufgrund seiner Dominanz und seiner Funktion als Reservewährung. Seit April 2025 verkaufen Investoren US-Staatsanleihen und andere US-Vermögenswerte. Angesichts der Anpassung der Handelszölle und der globalen Portfolios könnte der US-Dollar in den kommenden Jahren gegenüber den asiatischen Währungen im historischen Vergleich abwerten.
¹⁵ MSCI, Stand Mai 2025.