Ein Zuhause fern der Heimat? Wie die europäischen und asiatisch-pazifischen Wohnimmobilienmärkte von der Unsicherheit in den USA profitieren

Da das Konzept der „amerikanischen Ausnahmestellung“ zunehmend hinterfragt wird, ziehen globale Investoren Anlagen im Ausland in Betracht, insbesondere in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum. Dazu zählt vor allem der Wohnimmobiliensektor, der angesichts einer sich wandelnden globalen Dynamik attraktive risikobereinigte Renditen bietet.

Die USA machen derzeit etwa 37,5 % der globalen Mietimmobilien aus. Daran gemessen entfällt ein unverhältnismäßig hoher Anteil (65,1 %) der im MSCI Global Real Estate enthaltenen Assets auf die Vereinigten Staaten². Dieses Konzentrationsrisiko in einem unsicheren makroökonomischen Umfeld veranlasst Investoren dazu, ihre Anlagen zu diversifizieren, indem sie Regionen mit größerer Stabilität und höherem Wachstumspotenzial ins Visier nehmen.

In den USA haben sich die Renditen auf dem Markt für Wohnimmobilien infolge umfangreicher institutioneller Engagements und harten Wettbewerbs eingeengt und liegen 100 bis 200 Basispunkte unter den Renditen für Büroimmobilien. Im Gegensatz dazu zeigt sich in den wichtigsten Ballungszentren in Europa und im Raum Asien-Pazifik ein ganz anderes Bild.

Marcus Eilers, Head of M&G European Residential, erläutert diese Diskrepanz: „Im Gegensatz zu den Büromärkten, die stark vom ökonomischen Erfolg der Unternehmen abhängig sind, bleiben die Märkte für Wohnimmobilien auch in wirtschaftlich turbulenten Zeiten widerstandsfähig und weisen ein starkes Mietwachstum auf.“

In Europa und in der asiatisch-pazifischen Region profitieren diese Märkte von einer Mehrrendite gegenüber den Kapitalkosten. Sie ziehen Investoren an, die in einem stabilen Umfeld überdurchschnittliche Renditen anstreben.

Laut Eilers ist die Überzeugung, Anlagen in Wohnimmobilien seien weniger rentabel, in den letzten zwanzig Jahren zunehmend in Frage gestellt worden. Faktoren wie ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie regulatorische Einflüsse haben den Wert dieser Assets gesteigert. Dies steht in starkem Gegensatz zum US-Büromarkt, der aufgrund von Überbewertungen und der Verlagerung hin zur Telearbeit verstärkten Schwankungen ausgesetzt ist.

David Askham, Director of Portfolio Management für die Asia Pacific Living-Strategie von M&G, beobachtet ähnliche Trends in Asien. Dort weisen Wohnimmobilien geringe Schwankungen auf und ihre Risikokennzahlen sind besser als die von Gewerbeimmobilien. Er fügt hinzu, dass Wirtschaftsindikatoren in Asien auf sehr gute Wachstumsaussichten hindeuten, die mit denen der USA konkurrieren können.

Angebotsengpässe sprechen für stabile Mietentwicklung in Europa und im Raum Asien-Pazifik

Über die Renditeentwicklung hinaus sorgen breitere strukturelle Trends für Veränderungen am globalen Markt. Ein Umfeld mit höheren Zinsen verändert die fundamentalen Nachfragedaten und führt zu Verzögerungen beim Erwerb von Wohneigentum und längeren Mietdauern in Großstadtregionen.

Trotz ähnlicher globaler Trends bestehen ausgeprägte Unterschiede im regionalen Wohnungsangebot. In den USA gibt es zwar aufgrund der Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen weiterhin Probleme, was die Erschwinglichkeit angeht, aber es besteht ein erheblicher Wohnraumüberschuss.

Von 2000 bis 2020 überstieg die Zahl der gebauten Wohnungseinheiten das Wachstum der Haushalte um 3,3 Millionen³. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch reichlich vorhandene Grundstücke, effiziente Bauprozesse und vielfältige Finanzierungsmöglichkeiten. Als Folge dieses Überangebots lag die Leerstandsquote bei Mietwohnungen in den USA im Juni 2025 bei 7 %⁴ und damit deutlich höher als in anderen Ländern wie Großbritannien (3 %)⁵ , Deutschland (2,5 %)⁶ , Tokio (3,2 %)⁷ , Skandinavien (4,5 %)⁸ und Australien (1,2 %)⁹.

Umgekehrt ist in Europa und einigen Teilen der Region Asien-Pazifik ein starker Rückgang des Angebots an neuen Wohnungen zu verzeichnen, das kurz- bis mittelfristig unter dem unmittelbaren Bedarf bleiben dürfte. Noch verschärft wird dieser anhaltende Mangel durch eine im historischen Vergleich ausgeprägte Unterversorgung, die nach wie vor nicht behoben ist.

„Die verbreitete Auffassung, dass in den europäischen Ländern weniger gebaut wird als notwendig, trifft zu“, sagt Eilers. Er verweist auf externe Faktoren wie die Corona-Krise, geopolitische Spannungen aufgrund des Ukraine-Konflikts und Zinserhöhungen, welche zu den bereits bestehenden strukturellen Probleme in der Region hinzukommen.

Eilers führt weiter aus: „Diese Probleme haben in Kombination mit unzureichender Bautätigkeit und regulatorischen Beschränkungen ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot zur Folge. Dies unterstützt die Argumente für einen Einstieg in die Märkte für europäische Wohnimmobilien.“

In Teilen der asiatisch-pazifischen Region sind vergleichbare Angebotsengpässe zu beobachten. Askham weist speziell darauf hin, dass der Wohnungsbestand in Australien von 2016 bis 2024 um etwa 1,7 % pro Jahr gewachsen ist, während die Zahl der Haushalte im Durchschnitt um etwa 2,4 % zugenommen hat¹⁰.

„Der wichtigste Faktor ist die Erhöhung des Angebots“, betont Askham und verweist auf Initiativen, welche die Entwicklung durch Kooperationen zwischen Regierung und Privatwirtschaft ankurbeln, darunter Steuererleichterungen für Mietwohnungen.

Diese Ungleichheit in der Dynamik des Wohnungsangebots beeinflusst die Mietpreisentwicklung weltweit. In den USA, wo viele Wohnungen fertiggestellt wurden, sind die Mietpreise weitgehend stabil geblieben, abgesehen von einigen Hotspots wie New York oder San Francisco. In Städten Europas und im Raum Asien-Pazifik hingegen steigen die Mieten aufgrund akuter Angebotsengpässe und anhaltender Nachfragedruck weiterhin schneller als die Inflation.

Bei der Analyse des Mietwachstums über den Marktzyklus hinweg zeigen die Daten durchweg stärkere Schwankungen in den USA im Vergleich zu den meisten anderen Ländern. Zu den verantwortlichen Faktoren gehören konjunkturelle Schwankungen und regulatorische Veränderungen, die sich auf die Marktstabilität auswirken und derzeit noch ausgeprägter sind. Europa und der asiatisch-pazifische Raum bieten hingegen tendenziell besser vorhersehbare Wachstumstrends und sind damit für Anleger, die stabilere Renditen anstreben, besonders attraktiv.

Die Erträge der Investoren in Form der Nettobetriebsrendite wurden ebenfalls durch steigende Betriebskosten in Städten mit stagnierenden Mieten beeinträchtigt. Der Inflationsdruck in Verbindung mit der steigenden Nachfrage nach gehobenen Ausstattungsmerkmalen treibt die Kosten in die Höhe, vor allem im US-amerikanischen Mehrfamilienhaussektor. Hochwertige, mit diversen Annehmlichkeiten ausgestattete Wohnungen sind von diesen steigenden Kosten besonders betroffen.

Angesichts dieser Belastungen präsentiert sich Japan als widerstandsfähiger Markt im Bereich Mehrfamilienhäuser, der nach den USA und Deutschland der drittgrößte der Welt ist. Das Segment der Mehrfamilienhäuser in Japan ist für seine Liquidität und Transparenz bekannt und wird von globalen Investoren für niedrige Leerstandsquoten, robuste Cash-Rendite und sehr geringe Ertragsschwankungen geschätzt. In den letzten drei Jahren sind die Mieten für Wohnraum im Zuge des Lohnwachstums deutlich schneller gestiegen. Mit strategischen Positionen bei einer Beleihungsquote von 50 % glauben wir, dass Investoren in Japan Gesamtrenditen von über 10 % erzielen können¹¹.

Des Weiteren bietet der nordeuropäische Markt für Mehrfamilienhäuser unseres Erachtens vielversprechende Anlagemöglichkeiten, getrieben durch starkes Wachstum der Haushalte und eine ausgeprägte Mietpräferenz. Städte wie Amsterdam, Kopenhagen, Berlin und Stockholm halten wir für besonders aussichtsreich. Bei einem begrenzten Angebot an neugebauten Wohnungen weisen diese und andere Städte solide Belegungsprofile auf und schaffen eine gute Balance zwischen Wert, Lebensqualität und Dynamik. Diese Kombination bietet unseres Erachtens attraktive Aussichten für die Erzielung risikobereinigter Renditen in diesem Bereich.

Migrationstrends könnte Nachfrage nach Studentenwohnungen ankurbeln

In den USA könnten die anhaltenden politischen Diskussionen und Spannungen im Hochschulbereich internationale Studenten veranlassen, sich zunehmend nach alternativen Studienorten umzusehen.. Da Länder wie Australien, Japan und Korea zunehmend attraktive Alternativen bieten und verschiedene europäische Staaten unterstützende Maßnahmen ergreifen, ist eine Verschiebung der Präferenzen internationaler Studenten wahrscheinlich.

Sollte sich die Hälfte der derzeit an US-Universitäten eingeschriebenen chinesischen Studenten für alternative Studienorte entscheiden, könnten die internationalen Einschreibungen in Ländern der asiatisch-pazifischen Region nach unseren Schätzungen um 10 bis 20 % steigen. Auch reife europäische Märkte mit bereits hoher Nachfrage chinesischer Studenten könnten davon profitieren. Darunter zählen die drei Länder, die derzeit bei ausländischen Studenten am beliebtesten sind: Großbritannien (150.000), Deutschland (39.000) und Frankreich (26.000).

Institutionelle Anleger haben diesen Trend erkannt und richten ihr Augenmerk zunehmend auf Studentenwohnheime (PBSA) als wichtiges Anlagesegment, zumal dieser Sektor in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum an Reife gewinnt. In Südeuropa beispielsweise ist der Markt für Studentenwohnungen nach wie vor robust. So sehen wir solide Fundamentaldaten bei Angebot und Nachfrage in Italien (2,1 Mio. Studenten gegenüber 85.000 Betten), Spanien (1,8 Mio. Studenten gegenüber 120.000 Betten) und Portugal (450.000 Studenten gegenüber 16.000 Betten). Die Zahl der internationalen Studenten ist in Südeuropa in den letzten fünf Jahren um über 7 % pro Jahr gestiegen, während sich immer mehr einheimische Studenten dafür entscheiden, außerhalb ihres Heimatlandes zu studieren¹². Dennoch weist die Region mit rechnerisch 19,5 Studenten pro Zimmer in Südeuropa im Vergleich zu 5,6 im übrigen Europa die niedrigsten Angebotsquoten in Europa, wenn nicht sogar in der gesamten entwickelten Welt auf.

Parallel dazu hat sich Australien, eines der OECD-Länder mit dem höchsten Bevölkerungswachstum, das ehrgeizige Ziel gesetzt, die Zahl der internationalen Studenten bis 2026 um 9 % pro Jahr zu steigern¹³. Die Attraktivität des Landes für internationale Studenten könnte aufgrund der gestiegenen Nachfrage zu einer Verringerung des Renditeabstands gegenüber Wohnimmobilien führen.

Askham hebt die vorteilhafte geografische Lage Australiens als attraktives Ziel für Studenten hervor und verweist auf den dynamischen Markt für Studentenwohnungen in Melbourne. Diese Nähe sowie geopolitische Veränderungen, die sich auf die Studentenströme aus den USA auswirken, haben in letzter Zeit zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage und der Auslastung geführt.

Weiterhin mit Blick auf Australien als Beispiel erörtert Askham die anfängliche Ungewissheit auf dem Markt für gewerbliche Mietwohnungen. Dort schwankten die Entwickler zwischen minimalen und umfangreichen Ausstattungsmerkmalen hin und her, ohne die tatsächlichen Marktanforderungen vollständig zu verstehen, was am Ende höhere Mieten nach sich zog.

Er rät dazu, sich auf wesentliche Annehmlichkeiten wie Fitnessstudios und Gemeinschaftsräume zu konzentrieren, die den Bedürfnissen der Mieter wirklich entsprechen, und empfiehlt Vorsicht bei überflüssigen Ausstattungsmerkmalen, außer bei gezielten Projekten der obersten Kategorie. Durch Begrenzung der Komfortmerkmale können die Betriebskosten niedrig gehalten werden, was für niedrigere Mieten und damit eine bessere Erschwinglichkeit für die Mieter sorgt.

Angesichts der sich wandelnden globalen Mobilität von Studenten wird es immer wichtiger, auf lokale Expertise zurückzugreifen, um kulturelle Präferenzen und regionale Anforderungen zu berücksichtigen. Wir glauben, dass Investoren sich durch die Ausrichtung ihrer Strategien auf diese Dynamik vorteilhaft auf dem Markt für Studentenwohnheime positionieren können.

„Große Rotation” eröffnet Wachstumschancen für regionale Wohnungsmärkte

Der Bereich Wohnimmobilien ist weltweit ein Fokusthema für Immobilieninvestoren. Er steht in Umfragen zu den Anlegerpräferenzen stets an erster Stelle, da er aufgrund anhaltend günstiger struktureller Faktoren robuste und steigerbare Cashflows erwarten lässt. Der Sektor umfasst Studentenwohnheime, Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser, Co-Living-Immobilien und Seniorenwohnungen und deckt damit die vielfältigen Bedürfnisse in allen Lebensphasen ab, von jüngeren Bevölkerungsgruppen über wachsende Haushalte bis hin zur alternden Bevölkerung.

Derzeit vollzieht sich eine bedeutende Verschiebung des Anlegerfokus, die aus politischen Veränderungen, verstärkten Marktschwankungen und einer Sättigung in bestimmten Marktsegmenten resultiert. Diese Dynamik, die wir als „große Rotation“ bezeichnen, hat die Aufmerksamkeit der Investoren auf Europa und den asiatisch-pazifischen Raum gelenkt, wo Wohnimmobilien unserer Ansicht nach attraktive risikobereinigte Renditen bieten.

In Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheit erscheint der Wohnimmobiliensektor widerstandsfähig und attraktiv für Anleger, die Diversifizierung und nachhaltiges Wachstum anstreben. Während Anlagen in den USA aufgrund einer starken Konzentration des Marktanteils unter Druck stehen, sollten Regionen wie Europa und der Raum Asien-Pazifik von einer günstigen Angebots-Nachfrage-Dynamik und einem robusten Wachstumspotenzial im Einklang mit allgemeinen demografischen Trends profitieren. Im Zuge dieses Wandel eröffnen sich für Investoren neue Möglichkeiten, an komplexen globalen Märkten erfolgreich zu sein.