不動産投資ー相対的価値が見込まれる市場

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世界中の投資家が資産価格の上昇によって投資の見直しを迫られている環境のなか、不動産が魅力的な相対的価値を提供し続けているというのがM&Gの見方です。ロンドンのオフィス市場における現在の価格は投資の好機があると考えており、不動産におけるオルタナティブ投資は将来的にポートフォリオのより大きな割合を占めるようになると考えています

不動産投資が増加すると考えられる理由

プライム不動産の利回りは10年国債よりも大幅に高く、今後債券利回りが上昇しても、優位性を保ち続けると考えます。金利上昇が現実となった場合でも、プライム不動産は、その投資期間が長期であるという性質により、インフレが急上昇したとしても、強みを維持することが予想されます。この特性により、年金基金は、インカム収入とリスク分散の観点から、不動産投資への着目度を強める可能性が高いと考えています。

『明るい景気回復シナリオと相まって、ロンドン不動産市場は世界の他の主要地域に対して現在優位にあるというのがM&Gの見解です』

金利はどこまで低下するか

長期的な不動産投資においては多くの不確実性がありますが、多くの場合、金利がどのように推移するかという点に行き着きます。リスクプレミアムが魅力的な水準にあることにより、コア不動産の価格水準は持続可能であり、投資家に魅力的な相対的価値を提供すると考えています。賃料の上昇の可能性がある場合、利回りはさらに低下すると考えられます。ただし、利回り低下の速度が落ちる可能性が高く、それも全ての物件で起こることはないでしょう。例えば、全ての産業用物件が電子商取引増加の恩恵を受けるわけではありません。投機色が強い兆候が見られる物件の場合は特に注意が必要であると考えています。パンデミック収束後は、キャッシュフローの質、物件所在地、持続可能性がこれまで以上に重要な要素になるとM&Gは考えています。

どの程度景気は回復しているのか

この1年の間、多くの消費者は貯蓄を増加させ、現在は消費することに熱意を持っているため、消費者が景気回復の重要な推進役になることが期待されています。ただし、投資するにあたっては、セクターや地域面の双方で二極化が顕著になると予想しています。パンデミックから回復するにあたり、高い成長力又は景気に左右されにくい業界に資産を配分することがポートフォリオのキャッシュフローを維持するためのかぎとなるとM&Gは考えています。ただし、景気刺激策として投入された財政資金は、ときに状況をわかりにくくすることが多く、潜在的に成長力のあるテナントを特定するのは『言うは易く行うは難し』です。

どの市場に投資機会があるのか

明るい景気回復シナリオと相まって、ロンドン不動産市場は世界の他の主要地域に対して現在優位にあるというのがM&Gの見解です。この数年の間、英国の不動産価格の重しとなっていたブレグジットの不確実性は小さくなりました。そのため、ロンドンのオフィス市場は、現在の比較的低い価格水準と市場規模やテナント層の多様性などの構造的な優位性により、正当な水準に価格が修正されることが期待され、投資家がリターン向上を享受できる可能性があると考えています。

英国市場と他国市場の価格差

パンデミックにもかかわらず、コアオフィスの利回りは、ドイツの主要都市、パリ、ミラノで低下しましたが、ロンドンでは低下しませんでした。

情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。

今後不動産ポートフォリオはどのように運用するべきか

M&Gは、不動産におけるオルタナティブ投資は将来的にポートフォリオのより大きな割合を占めるようになると考えており、そのなかでも、住宅分野が大きな可能性を提供すると考えています。住宅の供給が不十分であることと「手の届かない」範囲にある現在の価格水準は依然として政治的に重要な課題であり、民間賃貸住宅やシェアード・オーナーシップ(物件の一部を購入し残りは賃借する)を含めて、手頃な価格の住宅に対する需要を促進させると思われます。したがって、学生時代から退職までのライフサイクルの各段階において、人々が求めるニーズに対応する物件で構築されたポートフォリオが最もバランスの良いものになる可能性が高いというのがM&Gの見方です。

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