金利上昇局面における不動産投資

3 分間で理解する 18 7月 22

低金利が長期的に続く環境の下で、年金基金は、インカム収入とポートフォリオの分散化のために不動産投資戦略に目を向けるようになりました。足元では市場金利と債券利回りが上昇に転じており、このことが不動産にどのような影響を与えることになるのでしょうか。

すべての国が同じではない

欧州と日本におけるインフレは、燃料やエネルギーなどの価格の高騰といった一時的な要素が引き起こしています。そのため、金利水準は比較的低い (あるいはマイナスの) 状況が継続すると予想されます。

一方、米国と英国ではパンデミック時に「大辞職」が起きたことから分かるように、労働市場の柔軟性が高く、インフレが持続する可能性が高いように見えます。実際、経済の再開が進むにつれて、熟練労働を含めた労働力が不足する事態になり、賃金が押し上げられました。

急速な経済の回復に伴う世界的なインフレ圧力が強まっているなか、ウクライナでの戦争が事態をさらに悪化させています。最大の疑問は、インフレ圧力が世界経済にどのような影響を及ぼすか、そして各国・地域の中央銀行が金融政策によって経済をコントロールし、景気後退を食い止められるかです。

『プライム物件は、国債よりも高い利回りを提供する潜在力を依然として有していると考えられます』

物件に対するインパクト

不動産投資のパフォーマンスを向上させるためには、物件に対するテナント需要の拡大を通じて事業を拡大させることが不可欠です。そのため、経済成長の鈍化と生活費の上昇は、企業収益を圧迫し、賃料の伸びの抑制につながると考えられます。

現在の環境では、債券や株式市場における投資家のリスク回避姿勢の高まりを受けて、不動産の利回りに上昇圧力がかかる可能性があります。また、投資家が借入コストの上昇を転嫁するにつれて、賃料水準が上昇する可能性もあります。

金利の上昇とは別に、不確実性の高まりにより、新規投資案件に対する評価が変化してきており、中古物件価格も下落してきています。このことは質に劣る物件により大きな影響を与えています。特に、立地が悪く、かつ賃借期間が短く、ないしは空室状態にある、あるいはリフォームに多額の設備投資が必要な物件が大きな影響を受けています。

不動産投資の相対価値は依然として魅力的か

このことは、債券利回りが上昇している環境下で最も重要なことです。賃料上昇の見通しが不確実になっているため、なおさらです。しかし、不動産が本質的にもっている低流動性プレミアム、及び実物資産を求める投資額が多額であることにより、引き続きプライム物件は国債よりも高い利回りを提供すると考えられます。不動産投資は、インフレ環境に強いのみならず、他の資産クラスとの相関性が低いという利点があることも見逃してはいけないと考えます。

投資家が債券利回りの上昇に直面するのは今回が初めてではありません。70年代と80年代には、債券利回りが不動産利回りを上回っていたこともありました。ユーロ危機の際も、スペインの不動産利回りは債券利回りと同等の水準にありました。

したがって、レバレッジを用いていない投資家は、オーナーがインフレ率を、一部でも賃料に転嫁できるといる前提があるにせよ、中期的には不動産と債券の利回り格差の縮小を許容できるかもしれません。さらに、短期的な視点に立てば、不動産価格の再評価が債券利回りの変化よりも時間がかかるため、劇的な変化が起こる可能性は低いと考えます。

しばらくの間、不動産の相対価値が低下する可能性はありますが、リスクプレミアムは時間の経過とともに過去の水準に回帰する可能性が高いと考えています。賃料が上昇する可能性が高い市場は、特に利回りを確保することができるように見えます。

投資元本は変動し、投資から得られる利益は上昇することもあれば、下落することもあり、お客様の投資元本は保証されません。本項に記載されている内容は現時点におけるM&Gの見解であり、投資に関する推奨、助言に該当するものではなく、また将来の状況やパフォーマンスを予測するものではありません。当資料は、一般的な情報提供を目的としており、金融商品取引業登録に基づく業務又は当社関連会社が組成するファンドの持分等の勧誘を目的としたものではありません。

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